「相続税対策」に関するお役立ち情報
不動産を活用した相続税対策のメリット
- 最終更新日：2026年3月5日
１ 相続税はどのように計算するか
相続税は、相続財産を取得した方が、全体の相続財産に対して、その取得した財産の価額に応じて支払うべき税額を算出することになります。
相続税申告が必要かどうかの判断にあたって特に大事な要素の１つに、相続税の基礎控除という制度があります。
被相続人の相続財産の合計額（相続税を計算する上でプラスの財産から、マイナスの評価がされる財産（債務）の額を引いた額）がこの基礎控除額以下であれば、相続税は課税されず、相続人が申告する必要もありません。
他方、相続税の基礎控除を超え、その相続財産評価額が大きくなるほど適用される相続税率が高くなりますので、相続税の負担を減らすためには、同じ価値のあるものを取得するとしても、相続財産としての評価額を減らすなどの効果的な相続税対策を取ることが必要となります。
２ 不動産を活用した相続税対策のメリットとは
みなし相続財産を含む相続財産が多いと納める相続税が高くなるという関係にあるため、相続税額を減らすためには、課税対象となる相続財産の相続税上の評価額を減らすことが効果的な相続税対策となります。
相続税上の評価額を減らす方法としては、現金をそのまま相続するより不動産に換えることが有用です。
また、不動産を活用した相続税対策をする場合、あくまでも被相続人の資金で、被相続人の名義で不動産を購入することが重要となります。
以下に、その仕組みについて説明していきます。
⑴ 土地の評価額が下がる
土地の評価額の指標としてよく使われる基準は、実勢価格（市場において実際にやり取りされる価格のこと）、路線価及び固定資産税評価額です。
もっとも、相続税の計算をする場合の、土地の評価額については、多くの場合、国税庁が決定している路線価が評価基準になります。
路線価評価額の目安としては、実勢価格の７割から８割相当額となることが多いため、実際の土地購入価格よりも２割から３割程度、相続税評価額が下がることが期待できます。
⑵ 建物の評価額が下がる
また、相続税を計算する場合の、建物の評価額については、一般的に固定資産税評価額が基準となります。
建物の固定資産税評価額は、時価の５割程度まで下がることがあるので、実際の建物購入価格または建築費の５割相当額まで相続税評価額が下がる可能性があります。
⑶ 賃貸物件による節税効果
土地と建物の相続税評価額に加えて、アパートやマンションなどの人に貸すための賃貸物件については、相続税を計算する場合の、評価額がさらに３割減少します。
賃貸物件の場合は、自己利用の場合の評価額に対して、さらに借家権割合として３割減となります。
⑷ 小規模宅地等の特例による相続税評価額の減額
小規模宅地等の特例を利用した場合も節税効果が高いです。
小規模宅地の特例とは、その土地の利用状況や取得する人、取得してからの保有や事業継続用件などを満たす場合に、相続税の申告時に併せて申請することで、土地の評価額を減少することができる特例のことです。
小規模宅地の特例の対象となる宅地には、①特定居住用宅地、②特定事業用宅地、③貸付事業用宅地の３つがあります。
それぞれ適用要件が異なるため注意が必要です。
被相続人が住んでいた宅地（特定居住用宅地）の場合であれば、３３０㎡まで、８０％評価額を下げることができます。
被相続人が貸付事業に使っていた宅地の場合は、２００㎡まで、５０％評価額を下げることができます。
貸付事業以外に使っていた宅地（特定事業用宅地）であれば、４００㎡まで、８０％評価額を下げることができます。
他にも、要件を満たしていたとしても、原則として、相続税の申告期限までにこの特例を適用することを申告しなければならないため、申告期限等が守られているか、申告時に必要な手続きが行われているかなど、注意するべき点も多く、見落としなども多いです。
そのため、特例の適用をお考えの場合は、専門家と相談しながら手続きを行うことをお勧めいたします。
