お役立ち情報
不整形地が含まれる場合の相続税申告の注意点
- 最終更新日：2023年7月5日
１ 相続税の計算と土地の評価の関係
相続税は、相続財産を取得した方が、その取得した財産の価額に応じて納付すべき税額を算出することになります。
みなし相続財産を含む相続財産の評価額が相続税の基礎控除の範囲を超えた場合、相続税申告が必要になります。
そうすると、相続税申告が必要かどうかは、相続財産の評価額がいくらかを知るところから始めなければなりません。
具体的には、相続税の計算は、大まかに次の手順で行われます。
- ⑴ 被相続人の財産を調査し、相続財産の金銭評価をする
- ⑵ ⑴の金銭評価額を基に、各種控除特例等を適用し、相続税率を掛けるなどして、相続税の総額を計算する
- ⑶ ⑵の総額を基に、各相続人の納付税額を計算する
ここで、⑴の被相続人の財産の中には、自宅の土地など、不動産である土地が含まれることがあります。
土地は預貯金などとは違い、そのままでは金額がわかりませんので、相続税の計算のために、金銭的価値に評価する必要があります。
被相続人の財産の金銭評価額は、相続税の計算の基礎となります。
そして、被相続人の財産の金銭評価額が小さいほど、相続税額は減っていきます。
つまり、土地を金銭的価値に評価する際、評価額を下げることができると、相続税も軽減することができるのです。
不動産、特に土地は価値が高いことが多く、また土地の形もさまざまです。
そのため、土地の評価を適切に行えるかどうかで、相続税の課税対象となる相続財産の総額が大きく変わることがあります。
そのような意味で、相続税評価額の算定の中では不動産の評価が最も重要です。
以下で詳しく説明いたしますが、相続財産に含まれる土地が不整形地というものに該当する場合、補正計算をすることで評価額を下げることができます。
不整形地であるのに補正計算をせずに申告してしまうと、相続税が高くなってしまうので、注意が必要です。
２ 土地の評価と不整形地
⑴ 土地の評価
相続税の計算の際、土地は原則として路線価または倍率方式という計算方法で評価されます。
これは、簡単に言えば、国が定めた一定の金額で土地の価格を評価するというものです。
路線価は、毎年７月に国税庁が発表する路線価図で確認できます。
路線価の計算式は、「路線価 ×補正率・加算率 × 地積」です。
このように計算式が決まっているため、相続人が好きなように土地の評価額を決めることはできません。
ただし、土地にも様々な種類や形状のものがあるので、状況に応じて補正を行い、評価額を下げることが認められています。
⑵ 不整形地の補正
不整形地とは、厳密には長方形でない土地のことをいいます。
多角形の土地や、奥行きが一定しない土地、旗竿状の土地などがこれに該当します。
このような土地は、建物が建てにくい、災害時などの安全性に問題があるなどの理由で、価値が低いと考えられています。
そのため、一定の計算方法により、評価額を下げることが認められています。
計算方法はとても複雑なので、ここでは概要だけ申し上げますと、土地の用途や形状により、最大で４０％評価を下げることができます。
路線価では１０００万円の土地であっても、場合によっては６００万円まで評価を下げることができます。
不整形地の補正は、税務署側がやってくれることはありませんので、相続税を申告する側で計算しないと損してしまうことになります。
３ 相続税の減額についてお悩みの方は税理士法人心へご相談を
相続税の計算はもともと複雑ですが、その中でも土地の評価は最も専門的な知識と技術が必要になる部分です。
さらには、現地を調査して資料を揃えなければならない場合もあり、専門家でない方が正確に土地の評価をし、申告をすることはとても困難ですので、土地の評価でお悩みの方は、当法人までご相談ください。
